bedienungsanleitung für ein haus

Einleitung

Eine Bedienungsanleitung für ein Haus? Wozu das denn? Das kann doch jeder! Wohnen ist doch das Normalste von der Welt. Ich weiss doch wie man eine Heizung aufdreht und wie man ein Fenster öffnet. Genau, und das ist die Art die Sie gelernt haben wie man ein Haus bedient. Und ich sage Ihnen, dass das in der Mehrzahl der Fälle dazu führt, dass das Haus Schaden nimmt. Denn diese Bedienungsanleitung die Sie gelernt haben, entsprach damals in den 50er, 60er oder welchen Jahren auch immer, einem gänzlich anderen Gebäudetyp in einer gänzlich anderen Zeit. Diese Art der Bedienung auf heutige Gebäude, aber auch auf damalige Gebäude in der heutigen Zeit anzuwenden, führt zu Bauschäden. So einfach ist das.

Ich selbst bin ja auch so aufgewachsen. mit Einfachverglasung und Eisblumen am Fenster und dem Kondenswasser, dass sich in der Rinne davor gesammelt hat. Und als wir dann die Nachtspeicherheizung bekamen hat sich die Welt geändert! Wir haben die gewaschenen Jeans oben auf der Granitplatte wunderbar trocknen können und der Strom kam aus der Steckdose. Wie, Sie hatten keine Einfachverglasung in der Kindheit? Eisblumen am Fenster kennen Sie nur aus der Werbung? Dann fragen Sie doch mal ihre Großeltern wie das war.

Meine Großmutter hat in ihrer Wohnung die Gastherme in der Küche ausgestellt und sich mit kaltem Wassr gewaschen. Täglich. Im Grunde hat Sie nie geduscht oder gebadet. Sie war dabei eine äußerst reinliche Frau, aber diese Verschwendung der kleinen Dauerflamme in der Gastherme. Nein, das konnte sie nicht mit ansehen. „Das ist doch Verschwendung“! Da hat sie lieber auf diesen Komfort verzichtet. Das ist eine ungewöhnliche Meinung und ein bisschen aus der Zeit gefallen meinen Sie?

Dann versuche ich es nochmal anders. Mit meiner kleinen Familie mit Frau und Kind habe ich später dann in einer Altbauwohnung in Hamburg gewohnt. Meiner Frau war es unbedingt wichtig bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Das sei gesund, und je kühler je besser. Meinen Einwand, dass man in Spanien im Urlaub ja auch bei geöffnetem Fenster schlafen würde, es dort aber vergleichsweise wärmer sei und warum man nicht in Hamburg dann auch in einem geheizten Raum schlafen dürfe erwiderte sie damit, dass das ja etwas ganz anderes sei. Nun denn, unser Schlafzimmer, des nachts also kühl, wurde dann tagsüber nicht beheizt, warum denn auch, es hielt sich dort ja niemand auf und ausserdem sei das Energieverschwendung. Und abends war es dann angenehm frisch, für meine Frau. Als wir dann nach 3 Jahren „plötzlich“ Schimmel in einer Ecke des Schlafzimmers hatten, direkt neben dem Fenster, dort wo auch das Gebäude eine Aussenecke hatte, da war die Sorge groß und ich wurde als Fachmann hinzu gezogen. Ich erläuterte, dass es an dem hier angewandten Lüftungsverhalten und Heizungskonzept läge und dass dieser Schimmel darin seine Ursache hätte. Aber wieso denn nun auf einmal? Das läge daran, dass sich die Feuchtigkeit über die Jahre im Mauerwerk angereichert hätte und nun zu dem Bild führen würde. Meine Frau, alles andere als glücklich über meine Ausführungen musste nach längerem Überlegen doch einsehen dass ich recht hatte und stellte ihr Verhalten um. Will sagen, es wurde nachts gelüftet und tagsüber geheizt. Und siehe da, nachdem man den Schimmerl einmal mit H2O2 entfernt und die Stellen danach gereinigt hatte tauchte der Schimmel nie wieder auf.

Ich weiss nicht was Sie daraus für Schlüsse ziehen. Ich habe daraus den Schluss gezogen, dass jedem von uns eine Bedienungsanleitung innewohnt die er auf das Haus in dem er wohnt anwendet. Und das, ganz egal um was für ein Haus es sich dabei handelt. Egal wie alt, egal mit welcher Ausstattung und egal wie es nach der Himmelsrichtuing ausgerichtet ist und egal ob es sich bei der jeweiligen Wand um eine Innenecke, Aussenecke oder eine gedämmte Wand oder eine ehemals durch ein Gebäude verdeckte Wand handelt. Merken Sie etwas? Genau, die Tücke steckt mal wieder im Detail. Daran, aber nicht nur daran, habe ich den Bedarf für dieses Buch gesehen.

Der Bedarf hierfür hat sich mir zudem, im Zuge meiner Tätigkeit als Gutachter gezeigt, wenn ich nach den Begutachtungen die Fragen der Nutzer beantwortet habe und merkte, dass es oft schlicht am Verständnis für die gebaute Realität mangelt. Die Tips und Ratschläge die ich den Nutzern dabei gegeben habe sind in diesem Buch zusammen gefasst und ich hoffe, dass diese auch Ihnen behilflich sind.

Die Beispiele die ich anführe sind aus meinem gutachterlichen Alltag und damit der Realität entnommen. Aus Gründen des Datenschutzes habe ich die Darstellungen verfremdet, denn es geht dabei ja nicht um ein konkretes Objekt, sondern um die Allgemeingültigkeit der Aussage. Zudem sind jeweils mehrere Projekte in die Beurteilung eingegangen, die Abbildung zeigt daher, bezogen auf die Mängelbilder, einen Idealtypus der jeweiligen Epoche.

Dieses Buch soll Sie in die Situation versetzen, sich ein eigenes Verständnis für die Immobilie aufzubauen in der Sie leben. Denn, je besser Ihr Verständnis für diese Immobilie ist, desto weniger Mängel bilden sich heraus. Und damit sind wir dann auch bei dem Punkt durch dessen Existenz ein Fehler in der Bedienung oder der Herstellung eines Gebäudes sichtbar wird. Das Buch wendet sich damit an die Nutzer eines Gebäudes, seien sie Eigentümer, Verwalter oder Mieter.

Einsteigen in das Thema möchte ich mit den bekannten, sogenannten „Altbauten“. Das sind per Definition alle Gebäude die vor dem 2. Weltkrieg gebaut wurden, also bis zum Jahr 1945. Alles davor gilt als Altbau, Alles danach als Neubau. Nun könnte ich natürlich mit Gebäuden aus dem 17 Jhdt beginnen. Diese sind aber, zumindest in meiner Umgebung relativ selten und ausserdem hat sich über die Jahrhunderte kaum etwas an der Bauweise der Altbauten geändert, worauf ich in einem späteren Kapitel noch eingehen werde. Ich steige daher bei den in unseren Breiten so zahlreich vorhandenen Gebäuden der Jahrhundertwende des vergangenen Jahrhunderts ein. In Hamburg auch als klassizistische Bauten oder Jahrhundertwendebauten bezeichnet.

1900

Nehmen wir an Sie wohnen in einem Haus der Jahrhundertwende des vergangenen Jahrhunderts. Wie schön für Sie. Wissen Sie wie es damals aussah als dieses Haus gebaut wurde? Vor ihrem Haus fuhren Pferdedroschken, die Herren trugen Zylinder und die Damen weite Röcke. Die Straßen waren von Gaslaternen beleuchtet, ebenso wie bei Ihnen im Zimmer. Und hinter ihren einfach verglasten Fenstern wurde es im WInter bitter kalt. Aber das war nicht ganz so schlimm, denn man hatte ja einen Kachelofen im Zimmer. Und immer wenn man das Feuer darin anmachte, in der Regel jeden Morgen, dann wurde es, zumindest um diesen Ofen herum mollig warm. Dass es nicht im ganzen Raum muckelig warm wurde lag daran, dass die Fenster so undicht waren, dass es durch diese hindurch zog „Wie Hechtsuppe“ sagt man dazu in Hamburg. Deshalb hatte man auf den Fensterbänken Wolldecken liegen und alle Ritzen wurden mit Zeitungspapier ausgestopft. Und vor den Fenstern hatte man schwere Vorhänge die die Wärme im Innern des Raumes halten sollten. Der wärmste Ort war zumeist die Küche in der auf offenem Feuer gekocht wurde und die Dämpfe zogen nicht nur durch die Wohnung sondern auch durch die undichte Wohnungstür in das Treppenhaus, wo sich Düfte aller Bewohner miteinander vermengten. Aber in der Küche war es warm und die Luftfeuchtigkeit die möglicherweise beim verdunsten der Suppe entstand hatte nicht den Hauch einer Chance sich in den Wänden anzulagern, weil sie durch die Hitze ausgetrieben wurde. Ach ja, die Luftfeuchtigkeit, im Grunde gab es die garnicht. Denn ausserhalb der Küche konnte sie kaum entstehen, weil die Toilette vielleicht auf dem Hof war, aber auch wenn man über den Luxus einer Toilette in der eigenen Wohnung verfügte, so lag diese zumeist an einem Lichtschacht, war unbeheizt und gewaschen hat man sich dort nicht. Dazu gab es einen Waschzuber der zumeist in der Küche stand oder einer Waschküche, wenn es denn eine gab, und in den man sich stelle und in dem man von der Magd oder der Mutter mit mehr oder weniger warmem Wasser übergossen wurde. In manchen Wohnungen war dieser Zuber dann so groß dass man sich hinein setzen konnte, aber das war eher in den großbürgerlichen Wohnungen der Fall.

Die Bauweise

Um etwas tiefer in diese Materie einzudringen, lassen Sie uns einen detaillierteren Blick auf die Bauweise dieser Gebäude werfen.

Auf diese Art wird seit mehr als 2000 Jahren gebaut. Dem Interessierten fallen dabei die Namen Vitruv und Palladio ein, aber die eigentliche Bautradition ist natürlich aus dem Handwerk, aus der Anwendung heraus entstanden. Hiermit kennt sich nahezu jeder aus und es scheint mitunter als würden viele denken, dass alle Häuser auf diese Art gebaut wären.

Im Wesentlichen besteht diese Bauform aus gemauerten, tragenden Wänden, aus zumeist Backsteinen, also gebranntem Ton. Mitunter auch Lehmziegel oder Natursteinmauerwerk. Bei älteren Bauten bestehen die Wände mitunter noch aus Fachwerkwänden. Die Decken sind Holzbalkendecken mit einem Einschub (Das ist eine schwere Schicht die den Schallschutz gewährleisten soll) und die Dächer sind ebenfalls als Zimmermannsarbeit aus Holz gezimmert. Ob als Sattel- oder Mansarddach, in jedem Fall ein geneigtes Dach. Und bei größeren Gebäudne auch mit einem Flachdach im mittleren Bereich. Und die Räume haben zumeist hohe Decken.

Kragteile, wie Balkone, waren konstruktive Schwachpunkte. Diese konnten damals noch nicht fachgerecht ausgeführt werden. Diese Kragteile sind und bleiben daher Schadenspunkte. Aber, es wurde damals wie heute gerne experimentiert.

Für Fassadenschmuck und Gesimse gilt Selbiges.

Die Gründung des Gebäudes konnte schonmal schief gehen. Es gab noch keine Bodengutachten, man baute eher auf Erfahrung denn auf Erkenntnis.

Eine Vertikalsperre war nicht bekannt (Das ist eine vertikale Abdichtung die zumeist von aussen auf die Kellerwand aufgebracht wird und die gegen Erdfeuchte dient). Man wohnte in diesen Bereichen dann eben nicht sondern hatte dort Lagerräume.

Eine Horizontalsperre, ebenfalls gegen Erdfeuchte, aber eben gegen die aus dem Erdreich aufsteigende Feuchte, gab es in Form einer Bitumenschicht. DIese hatte eine Lebensdauer von ca. 100Jahren. Bevor man es mit einer Bitumenschicht probierte, hatte man in einigen Gegenden ein Felststeinfundament. Das hat hervorragend gegen aufsteigende Feuchte funktioniert.

Diese Bauart bildet ein geschlossenes, funktionierendes System aus Energie und Nutzung. Und dieses funktionierte global und wurde im Kolonialismus exportiert.

Für ein Mehrfamilienhaus in Hamburg reichte oft lediglich eine Zeichnung aus die im Masstab 1:100 alle Informationen hatte um das Gebäude zu erstellen.

Der Schallschutz wurde durch Teppiche gewährleistet die auf die Dielen gelegt wurden und die Decken hatten einen sogénannten EInschub, das ist im Wesentlichen ein teilweises Ausfüllen der Balkenzwischenräume der Holzbalkendecken wodurch diese erheblich schwerer wurden, was einen, je nach Bauart, mehr oder weniger guten Schallschutz erbrachte.

Der Dachboden diente oft als Kohlelager für die oberen Stockwerke und gleichzeitig als Wärmepuffer für die darunter liegende Wohnung.

Im Keller waren die Kohlen für die unteren Wohnungen, zudem waren hier oft Läden und Gewerberäume.

Die Gebäudetechnik war auf dem allerneuesten Stand. Es gab

Kohleöfen in jedem Zimmer!

Und in der Küche einen großen Kohleherd

Die Wohnungen waren beleuchtet! Dafür hatte man Gaslampen die über Gasleitungen versorgt wurden.

Das Zuwasser gelangte über Bleirohre das aus hohen Wassertürme in die Wohnungen geleitet wurde.

Das WC war teilweise auf der halben Treppe. Und das Abwasser wurde seit der Choleraepedemie über Guss- und Tonrohre aus dem Gebäude und in Flüße abgeleitet.

Es gab noch keine Baukräne, daher war die Bauzeit um einiges länger als heute. Und weil die Bauzeit so lang andauerte regnete es über Monate auf die neu aufgestellten Wände, sodass diese bei Fertigstellung durchfeuchtet waren. Denn diese bestanden zumeist aus Backstein und der hat ein hohes Speichervolumen für Wasser und gibt dieses nur sehr langsam ab. Deshalb gab es das Trockenwohnen. Die Baufeuchte wurde abgewohnt. Aus dieser Zeit stammt nach meiner Recherche übrigens die Tapete. Denn um die Feuchtigkeit aus den Wänden zu ziehen wurden diese mit Tageszeitungen beklebt.

Und auf dem Land? Da waren die Alkoven neben der Diele, warum? Weil jede Kuh ca. 1KW liefert. Im Winter gab es einen warmen Ort im Haus, die sogenannte „Warme Stube“.

Aus dem Leben in diesen Immobilien ist ein gelerntes Verhalten entstanden, zB nachts bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Woher kommt das? Rührt das vielleicht daher, dass der Nachttopf unter dem Bett stand und es schlicht und ergreifend sonst nicht auszuhalten gewesen wäre? Denn die Toilette war ja eher nicht in der eigenen Wohnung.

Je mehr ich mich mit dem Thema befasse umso klarer wird mir, dass wir die Nutzung einer Wohnung durch die Nutzung lernen. Learning by doing. Und wenn sich das Objekt ändert, dann ändert sich nicht zwangsläufig das Handeln. Denn da sich dieses Verhalten über Generationen entwickelt hat weiss man nicht mehr woher das jeweilige Verhalten rührt. Die Theorie mit dem Nachttopf mag bezweifelt werden, ich finde sie klingt plausibel. Ich muss aber gestehen, dass ich auf diese Art der Zusammenhänge nicht ganz allein gekommen bin. Und zwar hat mir ein gebildeter Mann, seineszeichens Geschäftsführer eines Hamburger Verlages erklärt, warum sein Haus auch im 1. Obergeschoss Roläden haben muss. Und zwar sei das wegen seiner Frau, diese bräuchte nachts Finsternism kein Lichtspalt dürfte erkennbar sein. Und wieso? Weil dies aus dme 30 jährigen Krieg herrührt. Seine Frau kommt aus dieser Gegend in der der 30 jährige Lrieg am schlimmsten gewütet hat und da damals alle Häuser abgedunkelt werden mussten um di emarodierenden Horden nicht aufmerksam zu machen wuchsn also 1,5 Generationen in abgedunkelten Häusern auf. Und das behält man dann bei. Ich kenne den Wahrheitsgehalt dieser Theorie nicht , aber das menschliches Handeln einen Auslöser braucht, das weiss ich. Und mir erscheint auch dieser durchaus plausibel. Vielleicht kann mir ja einer der Leser:Innen hierzu Genaueres mitteilen.

In jedem Fall ist die Nutzung der Wohnungen gemäß deren Vorgaben, die Bedienungsanleitung nach der ein Gebäude benutzt wird.

Und dann kommt die Modernisierung

und wie ging es dann weiter mit diesen Gebäuden? Jede Modernisierung fand sich hier früher oder später wieder. Sei es die Zentralheizung, zu Anfang noch mit einem Kohleofen im Keller, später dann mit Gas oder Öl. Und da nun warmes Wasser erzeugt werden konnte wurden zunehmend Bäder installiert. Nach dem Krieg, dem 2 Weltkrieg kamen die neuen Fenster die isolierverglast für mehr Wärme sorgten und die, damit die Wärme im Hause blieb zunehmend dichter wurden. Die Luftfeuchtigkeit nahm also erheblich zu, ein Verdunsten der Luftfeuchtigkeit wurde aufgrund neuer Heizsysteme verhindert und ein entweichen der Luftfeuchtigkeit wurde durch einee zunehemnde Luftdichtheit zunehmend erschwert. Und diese Entwicklung geht seitdem Schritt für Schritt voran und findet ihre Quintessenz in einer innen oder aussen aufgebrachten Dämmung, einer gemessenen Luftdichtheit und einer automatisierten Abluft mit oder ohne Wärmerückgewinnung. Allein die Schilderung der Metamorphose die ein solches Gebäude durchgemacht hat führt einem jeden vor Augen, denke ich, was das für eine Belastung für ein solches Gebäude darstellt. Ein regelrechter Stresstest dem es hier ausgesetzt wird.

Ich vergleiche das gern mit einem Oldtimer, einem Auto aus den 1970 er Jahren. Ich hatte eine zeitlang das Glück, mit einem solchen Auto fahren zu dürfen. Das Entscheidende daran, im Vergleich mit einem Haus ist für mich, dass ein Oldtimer sehr gut vor Augen führt, dass er eben anders konzipiert ist. Das Fahrwerk ist auf eine andere Belastung hin ausgelegt, das Lenkgestänge und die Reifen sind veraltet. All das ist einer heutigen Belastung nicht annähernd vergleichbar. So ein Auto bringt Spass, aber die Überholspur überläßt man dann doch besser den neueren Fahrzeugen. Die sind beweglicher und schlussendlich sicherer.

Was ich damit sagen will ist nicht, dass man ein altes Gebäude nicht in die Neuzeit bringen kann oder soll, was ich nur sagen will ist, dass man sich dessen bewusst sein muss, dass es ein altes Gebäude bleibt. Und dass ein solches Gebäude konstruktive Schwachstellen hat die auch bei bester Sanierung nicht vollends einen Standard erreichen können den ein neues Gebäude, dass für diese neue Anwendung gebaut und konzipiert wird leisten kann. Es behält seinen Charme, aber dieser kann auch fordernd sein.

Und hier kommt dann der Gutachter in mir ins Spiel. Ich habe dieses Buch natürlich nicht nur aufgrund meiner persönlichen Erlebnisse geschrieben, sondern weil ich in meiner täglichen Praxis erlebe, dass die Gebäude an ihre Grenzen stossen und mit ihnen die Bewohner und dann deren Verwalter und die Eigentümer und Vermieter.

Wie soll man also mit einem solchen Gebäude umgehen?

Eine Zentralheizung liefert keine Strahlungswärme sondern Konvektionswärme. Die Raumtemperatur wird auf 22 grad in der Mitte des Raumes, in einer Höhe von 1m gewährleistet. Hier trocknet nichts mehr aus, zumindest nicht die Wände, wenn diese einer erhöhten Feuchtigkeitszufuhr ausgesetzt sind. Und woher rührt diese Feuchtigkeit? Die Fenster sind nun luftdicht abgeschlossen und der in der Wohnung produzierte Wasserdampf kann nicht mehr abgeführt werden. Ein E-Herd bringt punktuelle Wärme und produziert eher Wasserdampf, als dass er diesen vertreiben würde. Die gekochten Spaghetti sorgen für beschlagene Scheiben, die Dusche produziert Wasserdampf und weil es nach dem Duschen nicht ungemütlich werden soll, wird das Fenster erst geöffnet wenn man schon dreinmal aus dem Bad in die Wohnung und wieder zurück gegangen ist. Nicht einmal der Wasserdampf den jede Person des nachts absondert kann abgeleitet werden. Es sei denn man schläft bei geöffnetem Fenster und sorgt dafür , dass die Wände tagsüber ordentlich beheizt werden. Siehe oben.

Weniger Personen liefern mehr Wasserdampf, dieser wird nicht ausreichend abgeleitet und die Feuchtigkeit wird nicht weggeheizt. Die Fassadenbeschichtung hält die Feuchtigkeit zusätzlich im Haus. Die Fassade jedoch muss atmen. Der sd Wert muss nach aussen hin abnehmen, sonst reichert sich die Feuchtigkeit im Laufe der Jahre im Mauerwerk an!

Schornsteinzüge ohne Nutzung bringen punktuell Kälte ins Gebäude! Die kalte Luft „fällt“ von oben in den Schacht und sorgt im darunter liegenden Geschoss für eine erhebliche Wärmebrücke weil zu der hier nun vorhandenen Aussenluft nur ein halber Stein, das sind etwa 12 cm Mauerwerk, trennen. Und da kann sich ein jeder vorstellen, dass dies zu einer Wärmebrücke führt..

Der Effekt ist, dass sich nun konstruktive Wärmebrücken zeigen. Jetzt haben wir Schimmel

Feuchte Bauteile sind kälter und ziehen damit Feuchtigkeit an. Durchfeuchtete Bauteile salzen aus. Dieses Salz zieht wiederum Feuchtigkeit an! Ein Kreislauf wird in Gang gesetzt.

Daraus entsteht eine neue Bedienungsanleitung.

Dieses Verhältnis von Bestand zu Modernisierung können Sie als Blaupause nehmen für alle Veränderungen, die Sie an Gebäuden vornehmen. oder die Andere vorgenommen haben.

Hier kommt dann die Bedienung eines Hauses ins Spiel, denn dieses bedeutet ja das Verhalten das ich dem Gebäude entgegen bringe. Und damit sind wir am Nutzerverhallten. Dem Berühmten. Denn das ist es ja was zu dem Mangel führt dessentwegen ich zur Begutachtung gebeten werde. Da sind die feuchten Stellen und der Schimmel in den Raumecken und an kühlen Bauteilen.

Und nun kommen wir zu dem eigentlichen Anlaß dieses Buch zu verfassen, dem Mangel. Denn natürlich haben all die voran gegangenen Beschreibungen ja, so menschlich sie auch sein mögen den Umstand, dass sie dazu führen, dass das Gebäude die Konsequenzen unseres Handelns zeigt. Und diese zeigen sich als Mangel. Aber was ist das genau? Was wollen wir darunter verstehen?

Was ist ein Mangel?

Natürlich gibt es nicht nur Mängel an den Gründerzeitgebäuden sondern grundsätzlich an allen Gebäuden. Aber bei diesen wollen wir beginnen um uns dann ganz allmählich durch die verschiedenen Bautypologien hindurch zu arbeiten. Dabei hat jede Typologie ihre ganz eigenen Schadensbilder und ihre eigene Anforderung des Umgangs mit ihrer Bausubstanz. Bei den Altbauten sind diese aber am deutlichsten und am besten nachhzuvollziehen deshalb gelten uns diese als Blaupause.

Was sind also diese bautypischen Mängel, wie kann ich sie erkennen und wie beheben?

Anhand von Beispielobjekten aus bundesweiter Tätigkeit werde ich hier systemische Mängel und Mängeltypen benennen. Und da es immer wieder Überschneidungen gibt sind die genannten Mangeltypen nicht 1 zu 1 den gezeigten Objekten zuzuordnen. Diese dienen lediglich der Veranschaulichung.

Ein kleiner Hinweis. Den Begriff Pfusch verwende ich nur äußerst selten und ich kann ihnen nur raten, diesen möglichst nicht zu verwenden. Er ist hoch toxisch und es besteht für einen Laien grundsätzlich die Gefahr, eine Mangelsituation gänzlich falsch einzuschätzen.

Mangeltypen

Ich beginne mit den Mängeln die vielleicht eher den Eigentümer interessieren.

Was wir hier betrachten sind baualterstypische Mängel. Gegen diese Mängel können Sie nichts machen, Sie können sie aber verschlimmern, zB durch:

– Unterlassung

– Unkenntnis

– Gute Absichten – Das Gegenteil von Gut ist gut gemeint

– Modernisierung

– Behördliche Forderungen – zB eine energetische Sanierung

Die Grenzen sind dabei fliessend

Ausführungsmängel. Diese betreffen den Neubau. Das sind übrigens erst dann Mängel wenn Sie diese abgenommen haben, vorher sind es noch keine, weil die Handwerksleistung erst durch ihre Abnahme fertig gestellt ist. Und einen handwerklichen Mangel kann es erst geben wenn die Leistung fertig gestellt ist. Vorher ist die Arbeit ja noch garnicht fertig gestellt, wie soll sie da einen Mangel haben? Der könnte ja noch behoben werden.

Hier geht es primär nicht um Ausführungsmängel, sondern um Mängel im Bestand. Diese können zwar auch auf Ausführungsfehlern beruhen, haben aber auch noch andere Ursachen. Heraus zu stellen sind hier die, sich aus dem Baualter und den zu Zeiten der Erstellung üblichen Vorgehensweisen ergeben. Dies sind die sogenannten konstruktiven Mängel die das Gebäude aufgrund seiner Bauweise mit sich bringt. Und dann geht es um den Umgang mit der Immobilie nach dessen Fertigstellung. Was hat es für Veränderungen gegeben, hat es Umbauten gegeben, und wenn ja, mit welchen Techniken und Materialien ist hier gearbeitet worden? Hierzu ist es erforderlich, zunächst den Ursprung des Gebäudes festzustellen.

Sollten Sie selbst keine Unterlagen über den Ursprungszustand des Gebäudes haben, dann finden Sie diese zumeist in den Archiven der Bauämter. Als Eigentümer können Sie Einsicht in diese Akten nehmen und sollten Sie kein Eigentümer sein, dann benötigen Sie dessen Vollmacht.

Und nun setzen Sie sich daran, die am Ursprungszustand vorgenommenen Veränderungen festzustellen. Was ist bisher alles geändert worden? Sind Umbauten erfolgt oder Sanierungen und welche Materialien sind dabei verwendet worden? Schäden sind zumeist doch sichtbar, zwar verdeckt, aber erkennbar.

1920-30er

Die 1920-30 er Jahre werden sachlicher. Es entwickelt sich eine Abkehr von den vom Jugendstil und Klassizismus geprägten Bauten der Jahrhundertwende. Es sind dabei nicht so sehr die Bauweise und die Bautechnik die sich änderten, sondern zunächst eher die Raumzuschnitte, die Reumhöhen und die Anzahl der Räume. Insbesondere die Grundrisse ändern sich also gegenüber der Jahrhundertwende. Die Bauweise blieb jedoch im Wesentlichen identisch.

Es wurde auch noch kein wirkliches Bodengutachten erstellt. Das Bauen erfolgte noch überwiegend nach den handwerklichen Erfahrungen und Traditionen der vorigen Jahrhunderte. Einzige Änderung, die Deckenhöhen sind im Allgemeinen niedriger geworden. Technisch wurde die Elektrifizierung Standard und die Wohnungen erhielten ein innenliegendes WC.

Die Schadensbilder sind daher zu denen der 1900er nahezu identisch.

Von aussen erkennbar sind die 1920er durch weniger Fassadenschmuck und wenn, dann gerne in Betonstein, in den Wohnungen mit reduziertem Stuck. Das heisst eine große Hohlkehle zwischen Decke und Wand und eine Zierleiste geben Hinweise auf diese Entstehungszeit. Insgesamt eher eine Sachlichkeit.

1950er

Dies änderte sich alles grundlegend In den 1950ern. In dieser Zeit, der sogenannten Nachkriegszeit, erfuhr die Bauproduktion eine erste, gravierende Änderung, eine Umwälzung gegenüber der jahrtausendealten Bautradition. Dieser wurde in Deutschland durch die zerstörten Städten Vorschub geleistet, die eine gänzlich neue Stadtplanung nach den Vorgaben der neuen Architektursprache ermöglichte. Die Stadtgrundrisse wurden zum Teil gänzlich neu erstellt, mit einer gewissen Experiementierfreudigkeit und dem hohen Bedarf an Wohnungen geschuldet. Der Betonbau setzte zu seinem Siegeszug an, unterstützt von einer stärkeren Ingenieursmäßigen Ausarbeitung der Bauweise. Allerdings war dies verbunden mit den Kinderkrankheiten der neuen Materialien.

Typische Mängelbilder liegen hier oft in den Betondecken. Da diese eine unterschiedliche Ausdehnung bei Wärme gegenüber Mauerwerk zeigen, kommt es oft zum „Schieben“ dieser Bauteile und dann unweigerlich zu Rissbildung. Auch innerhalb des Bauteils können Spannungsrisse entstehen wenn diese zu großen Temperaturschwankungen ausgesetzt sind, wie dies zum Beispiel am Dachrand der Fall ist.

Die Betondecken machen gänzlich neue Bauteilé erforderlich wie zum Beispiel den schwimmenden Estrich. Dies ist der Untergrund den SIe unter dem Bodenbelag entdecken. Dieser ist ebenfalls aus Zement, so wie die Betondecke, von dieser jedoch durch eine Dämmlage getrennt die den Schallübertrag zwischen den Geschossen und den Nachbarzimmern vermeiden soll.

Was ebenfalls mitunter anzutreffen ist, ist ein einschaliges Mauerwerk. Dies bedeutet, dass es keinerlei Lufschicht innerhalb des Aussenmauerwerks gibt. Dies kann zu Durchfeuchtungen führen.

Balkone wurden grundsätzlich als Kragplatten hergestellt. Dies bedeutet, dass die Geschossdecke ohne jegliche thermische Trennung vom Gebäudeinnern nach aussen geführt wurde, was dazu führt, dass dieses Bauteil auf kurzer Distanz, starken thermischen Gegensätzen im innen und aussen ausgesetzt ist, was zu Kondensbildung im innern führen kann.

Erkennbar sind diese Gebäude zumeist an ihrer schlichten Geometrie, mit einfacher Fassdengestaltung und Satteldach.

Sanierung

Eine energetische Sanierung kann durchaus Sinn machen, da hier, im Originalzustand, keine organischen Baustoffe verbaut sind. Aber Vorsicht, hölzerner Dachstuhl! und Lüftung vorsehen! Balkone sind meist auskragende Deckenplatten. Diese können SIe energetisch einpacken, besser ist es manchmal, diese Balkone sauber von der Fassade zu trennen und neue Balkone vor die Fassade zu stellen!

Bei Ausbau von Dachgeschossen gilt vorsicht Statik. Der Dachboden wurde vielleicht nicht als Kohlenlager genutzt. Dann sind hier möglicherweise geringere Lasten angenommen, die dann evtl. nicht zur Wohnnutzung ausreichen! Vorsicht Dämmung. Dämmung bitte nicht auf die Decke legen. Dämmung und Holz verträgt sich nicht gut!

Vertikal und Horizontalsperre kann fehlen.

Meistens ohne Bodengutachten erstellt. Hinweis, Im Bodengutachten steht ncht nur etwas über die Tragfähigkeit des Bodens, sondern auch über die Trockenhaltung der Kellerräume!

Deckenhöhe wiederum niedriger

Mitunter stehen die Gebäude auf den alten Fundamenten!

Keller oft feucht!

1960er

Die industrialisierung des Bauens nimmt Fahrt auf und es kommt zu weiteren, zum Teil erheblichen Neuerungen in der Baukonstruktion. Der Ingenieurbau hält Einzug in den Geschosswohnungsbau, zum Beispiel durch den Stahlbetonskelettbau. Und auch die Gründung hat sich gegenüber den Vorjahren oftmals verbessert, da diese nun berechenbar geworden ist.

Aber Obacht, hier wurde auch viel experimentiert mit zum Beispiel tragenden Innenwänden die auch ein ungeübter Fachmann gerne als nichttragend einstuft weil diese als zu dünn wahrgenoimmen werden.

Eine weitere dieser Neuerungen ist das Flachdach. Dies ist eine Neuerung im Wohnungsbau die endlich das Versprechen der 20er Jahre und des Bauhauses einlösen soll. Allein, es fehlt noch am nötigen Fachwissen und an der Erfahrung. Sie konnten es einfach noch nicht. Die klimatischen Verhältnisse in Deutschland sind mit einer Frtostperiode ganz andere als im Süden, wo die eindringende Nässe dadurch auch nicht zu den gravierenden Schäden führt wie hierzulande.

Bei diesen Gebäuden liegt der Eingang mitunter im Souterrain. Auch das konnten sie noch nicht. Erdverbundene Bauteile brauchen eine gesonderte Behandlung die erst im Laufe der Zeit gelernt wurde. Erste schadstoffbelastete Baustoffe erscheinen und bei einem Umbau dürfen Sie dann feststellen, wo überall Asbest und all die anderen gesundheitsgefährdenden Stoffe verbaut wurden.

sind zumeist Geometrie

Auch wenn es kaum vermutet wird, aber auch unscheinbare Gebäude können unter Denkmalschutz stehen.

Eine Aufstockung kann dennoch möglich sein. Dies wäre statisch zu prüfen!

Balkone anzubauen ist technisch in den meisten Fällen möglich, wie in den 50ern. Hier ist allerdings ein Fachmann hinzuzuziehen und die genehmigende Behörde zu fragen.

1970er

Die technischen Probleme der vorigen Jahre sind bekannt. Es werden regional unterschiedliche Materialien hinzu genommen mit denen weiter experimentiert wird. So zum Beispüiel mit vertikalen Schieferbekleidungen. Die Geometrie wird leichter und verspielter, was zu weiteren technischen Schwachstellen führt die den vorbeschriebenen jedoch sehr ähnlich sind.

Altbacken, Schiefer als Fassadenverkleidung. Experimentieren ja, aber mit Augenmaß, also ein wenig zurück zu den 50ern Viel Klinker

1980er

Die 1980 machen sich weiter auf den Weg, hin zu einer mediterranen Architektur. Mit Flachdächern und stark strukturierten Gebäudekörpern sowie Vor-und Rücksprüngen und Auskragungen. Insgesamt sehr experimentierfreudig, dies allerdings nicht nur im bautechnischen Sinne sondern auch finanztechnisch, leider. Es entsteht das Bauherrenmodell. Bauträger. Das gab es vorher nicht. Der Erwerber ist der Bauherr ohne Fachkenntnis!

Hier machte sich der Bock zum Gärtner und das Schlimmste aus allen Phasen in einem Baustil!

Optik Mediterran, experimentierfreudig

Flachdach konnten sie immer noch nicht

Terrassen sind im Nachhinein schwierig zu sanieren wegen zB mangelnder Höhen für benötigtes Gefälle und wegen Durchdringungen und Überschneidungen.

Mauerwerk ist statt 36,5 cm 37,5cm. Diese sogenannte Schalenfuge hat nie funktioniert. Das ist kein Schutz vor Feuchtigkeit! Einschaliges Mwk, es dämmt nicht, nimmt dafür Feuchtigkeit auf.

Oft fehlende Dampfsperre im DG

Oft mangelhafte Gründung

Statik mitunter sehr experimentierfreudig!

Schadstoffe sind möglich. zB Asbest

Sanierung ist durch Trocknen der Aussenwand meist möglich. Dies durch Hydrophobierung. Wichtig ist dabei die Sicherstellung, dass keine Feuchtigkeit durch Fugen eindringt und sich hinter der Hydrophobierung anlagert.

Eine energetische Sanierung ist dem Grunde nach erforderlich, insbesondere im Dachaufbau. Zumeist ist dies aber wirtschaftlich nicht darstellbar. EIne thermische Trennung der Balkonplatten ist meist nur durch deren Abbruch erreichbar! Eine Entwässerung der Terrassen muss mit Gefälle erfolgen, hierzu reichen die Anschlusshöhen an aufgehende Bauteil meist nicht aus.

Insgesamt hat dieser Baustil noch keine Bautradition! vielleicht 20 Jahre Erfahrung

2000er

Neue Materialien und eine ungeahnte Vielfalt ist entstanden

Betonwände

Wohnungstrennwand als Leichtbaukonstruktion.

Alu-Glasfassade ist ungewöhnlich im Wohnungsbau. Hier funktioniert die Entwässerung innerhalb der tragenden Teile der Alu Fassade.

Hybridhaus bedeutet Wohn- und Gewerbenutzung in derselben Fläche möglich, daher auch diese für ein Wohnhaus ungewöhnliche Optik.

Achten Sie besonders auf Bauteilfugen. Hier zeigen sich meist die Schadstellen.

Umbau bei einer Betondecke kann die Kosten erhöhen.

Insgesamt haben Sie von 1990 bis heute eine vergleichsweise gute Bausubstanz. Das was Sie hier gezeigt bekommen haben, können Sie im Kleinen erleben. Es reicht vom Energieeffizienzgebäude bis hin zum Passivhaus. Insbesondere die Zweischaligkeit der Aussenmauern führt zu einem vergleichsweise geringen Schadensbild.

EIn Passivhaus mit zB geregelter Be- und Entlüftung und Photovoltaik, Pellet Heizung und Lüftungsanlage hat natürlich eine ganz eigene und neue Bedienungsanleitung.

Jetzt wird deutich, dass eine pauschalierte Betrachtung von Gebäuden nicht sinnvoll ist und jedes Gebäude seine eigene Bedienungsanleitung hat.

Wie sinnvoll es ist, das Prinzip des Passivhauses auf einen Altbau anzuwenden ist, mag jeder selbst entscheiden.

2020

Und ab jetzt wird gedämmt, recycled, nachhaltig gebaut und an die Zukunft gedacht. Die Dächer und die Fassaden werden begrünt und die Bestandsbauten werden auf das nächste mögliche Level gehoben.

operating instructions for a house

Introduction

An instruction manual for a house? What’s the point? Anyone can do it! Living is the most normal thing in the world. I know how to turn up the heating and how to open a window. Exactly, and that’s the way you learned how to operate a house. And I’m telling you that in the majority of cases this leads to the house being damaged. Because the operating instructions you have learned corresponded to a completely different type of building in a completely different era back in the 1950s, 1960s or whatever. Applying this type of operation to today’s buildings, but also to buildings of that time in today’s world, leads to structural damage. It’s as simple as that.

I grew up like that myself, with single glazing and ice flowers on the window and condensation collecting in the gutter in front of it. And when we got night storage heating, the world changed! We were able to dry our washed jeans wonderfully on the granite top and the electricity came from the socket. What do you mean you didn’t have single glazing as a child? Do you only know ice flowers on the window from advertising? Then ask your grandparents what it was like.

My grandmother turned off the gas boiler in the kitchen and washed with cold water. Every day. Basically, she never showered or bathed. She was an extremely clean woman, but this wastefulness of the small continuous flame in the gas boiler. No, she couldn’t stand to see that. „That’s a waste“! She preferred to do without this comfort. That’s an unusual opinion and a bit out of date, don’t you think?

Then I’ll try it another way. I later lived in an old apartment in Hamburg with my small family, wife and child. It was very important to my wife to sleep with the window open. That was healthy and the cooler the better. She replied to my objection that on vacation in Spain you would also sleep with the window open, but that it was comparatively warmer there and why you couldn’t sleep in a heated room in Hamburg by saying that that was something completely different. Well then, our bedroom, which was cool at night, wasn’t heated during the day – why should it be, no one was there and it would be a waste of energy. And in the evening it was pleasantly fresh for my wife. When, after 3 years, we „suddenly“ had mold in a corner of the bedroom, right next to the window, where the building also had an outside corner, there was a lot of concern and I was called in as an expert. I explained that it was due to the ventilation and heating concept used here and that this was the cause of the mold. But why all of a sudden? It was because the moisture had accumulated in the brickwork over the years and was now causing the picture. My wife, who was anything but happy about my explanations, had to realize after some thought that I was right and changed her behavior. In other words, it was aired at night and heated during the day. And lo and behold, after removing the mold once with H2O2 and cleaning the areas afterwards, the mold never appeared again.

I don’t know what conclusions you draw from this. I have come to the conclusion that each of us has an inherent instruction manual that we apply to the house we live in. And that’s true no matter what kind of house it is. No matter how old it is, no matter what equipment it has and no matter how it is aligned with the direction of the sky and no matter whether the wall in question is an inside corner, outside corner or an insulated wall or a wall formerly covered by a building. Do you notice anything? Exactly, the trick is once again in the detail. This, but not only this, is where I saw the need for this book.

The need for this has also become apparent to me in the course of my work as an appraiser when I have answered users‘ questions after the appraisals and realized that there is often simply a lack of understanding of the built reality. The tips and advice I have given the users are summarized in this book and I hope that they will also be helpful to you.

The examples I give are taken from my day-to-day work as a surveyor and are therefore taken from reality. For reasons of data protection, I have distorted the illustrations, as it is not about a specific object, but about the general validity of the statement. In addition, several projects were included in the assessment, so the illustration shows an ideal type of the respective era in relation to the deficiency images.

This book should put you in a position to develop your own understanding of the property in which you live. Because the better your understanding of this property, the fewer defects will emerge. And this brings us to the point where a fault in the operation or construction of a building becomes apparent. The book is therefore aimed at the users of a building, be they owners, managers or tenants.

I would like to start with the well-known, so-called „old buildings“. By definition, these are all buildings that were built before the Second World War, i.e. up to 1945. Everything before that is considered an old building, everything after that a new building. Now, of course, I could start with buildings from the 17th century. However, these are relatively rare, at least in my area, and in addition, hardly anything has changed in the construction of old buildings over the centuries, which I will discuss in a later chapter. I will therefore start with the buildings from the turn of the last century, which are so numerous in our part of the world. In Hamburg, these are also known as classicist buildings or turn-of-the-century buildings.

1900

Let’s assume you live in a house from the turn of the last century. How nice for you. Do you know what it looked like when this house was built? Horse-drawn carriages drove in front of your house, the gentlemen wore top hats and the ladies wore wide skirts. The streets were lit by gas lamps, just like in your room. And behind their single-glazed windows, it got bitterly cold in winter. But that wasn’t so bad, because you had a tiled stove in your room. And whenever you lit the fire in it, usually every morning, it got toasty warm, at least around the stove. The reason it didn’t get cozy and warm in the whole room was that the windows were so leaky that it drained through them „like pike soup“, as they say in Hamburg. That’s why there were woollen blankets on the windowsills and all the cracks were stuffed with newspaper. And there were heavy curtains in front of the windows to keep the heat inside the room. The warmest place was usually the kitchen, where people cooked on an open fire and the fumes not only drifted through the apartment but also through the leaky apartment door into the stairwell, where the smells of all the residents mingled together. But it was warm in the kitchen and the humidity that might have formed when the soup evaporated didn’t have the slightest chance of building up in the walls because it was driven out by the heat. Oh yes, the humidity, basically it didn’t exist. It could hardly occur outside the kitchen because the toilet was perhaps in the courtyard, but even if you had the luxury of a toilet in your own home, it was usually located in a light well, was unheated and you didn’t wash there. There was also a washing tub, usually in the kitchen or laundry room, if there was one, where you stood and where the maid or mother poured more or less warm water over you. In some homes, this tub was so big that you could sit in it, but this was more the case in upper middle-class homes.

The construction method

To delve a little deeper into this matter, let’s take a more detailed look at how these buildings were constructed.

They have been built in this way for more than 2000 years. For those interested, the names Vitruvius and Palladio spring to mind, but the actual building tradition has of course evolved from the craft, from the application. Almost everyone is familiar with it and it sometimes seems as if many people think that all houses are built in this way.

Essentially, this type of construction consists of brick-built, load-bearing walls, mostly made of bricks, i.e. fired clay. Sometimes clay bricks or natural stone masonry are also used. In older buildings, the walls sometimes still consist of half-timbered walls. The ceilings are wooden beam ceilings with an insert (this is a heavy layer to ensure sound insulation) and the roofs are also carpentry made of wood. Whether as a saddle or mansard roof, in any case a pitched roof. And larger buildings also have a flat roof in the middle section. And the rooms usually have high ceilings.

Cantilevered parts, such as balconies, were structurally weak points. At that time, they could not be built professionally. These cantilevered parts are and will therefore remain points of damage. But, then as now, people were happy to experiment.

The same applies to façade decorations and cornices.

The foundation of the building could go wrong. There were no soil surveys yet, people relied on experience rather than knowledge.

A vertical barrier was not known (this is a vertical seal that is usually applied to the basement wall from the outside and serves to protect against ground moisture). People did not live in these areas but had storage rooms there.

There was a horizontal barrier, also against ground moisture, but against moisture rising from the ground, in the form of a bitumen layer. This had a lifespan of around 100 years. Before a bitumen layer was tried, some areas had a rock foundation. This worked excellently against rising damp.

This type of construction forms a closed, functioning system of energy and utilization. And it worked globally and was exported during colonialism.

For an apartment building in Hamburg, a 1:100 scale drawing was often all that was needed to create the building.

Sound insulation was provided by carpets laid on the floorboards and the ceilings had what is known as an „EInschub“, which is essentially a partial filling of the spaces between the wooden beams, making them considerably heavier and providing more or less good sound insulation, depending on the type of construction.

The attic often served as a coal store for the upper floors and at the same time as a heat buffer for the apartment below.

The coal for the lower apartments was stored in the cellar, which also often housed stores and commercial premises.

The building technology was state of the art. There was

coal stoves in every room!

And a large coal stove in the kitchen

The apartments were lit! They had gas lamps that were supplied by gas pipes.

The water supply was fed into the apartments via lead pipes from high water towers.

Some of the toilets were halfway up the stairs. And since the cholera epidemic, waste water was drained out of the building and into rivers via cast iron and clay pipes.

There were no building cranes yet, so the construction time was much longer than it is today. And because the construction period was so long, it rained for months on the newly erected walls, so that they were soaked through when they were finished. They were mostly made of brick, which has a high storage capacity for water and only releases it very slowly. This is why dry living was used. The building moisture was absorbed. Incidentally, according to my research, the wallpaper dates from this period. To draw the moisture out of the walls, they were covered with daily newspapers.

And in the country? The alcoves were next to the hallway, why? Because each cow supplied about 1KW. In winter there was a warm place in the house, the so-called „warm room“.

Living in these properties resulted in learned behavior, such as sleeping with the windows open at night. Where does this come from? Is it perhaps because the chamber pot was under the bed and it simply wouldn’t have been bearable otherwise? After all, the toilet was not in your own home.

The more I look into the subject, the more I realize that we learn how to use an apartment by using it. Learning by doing. And when the object changes, the behavior doesn’t necessarily change. Because as this behavior has developed over generations, we no longer know where it comes from. The theory with the chamber pot may be questionable, but I think it sounds plausible. However, I must confess that I did not come up with this type of connection entirely on my own. An educated man, who is the managing director of a Hamburg publishing house, explained to me why his house also has to have stores on the second floor. He said it was because of his wife, who needed darkness at night so that no gap in the light could be seen. And why? Because it dates back to the 30-year war. His wife comes from the area where the 30 Years‘ War raged the worst and because all the houses had to be darkened at the time to avoid attracting the attention of the marauding hordes, 1.5 generations grew up in darkened houses. And then you keep it that way. I don’t know the truth of this theory, but I do know that human action needs a trigger. And this also seems quite plausible to me. Perhaps one of the readers can tell me more about this.

In any case, the use of the apartments according to their specifications is the operating manual according to which a building is used.

And then comes the modernization

and then what happened to these buildings? Sooner or later, every modernization was reflected here. Be it central heating, initially with a coal stove in the cellar, later with gas or oil. And now that hot water could be produced, more and more bathrooms were installed. After the war, the Second World War, new windows with insulating glass were installed to provide more warmth and to keep the heat inside the house. The air humidity increased considerably, evaporation of the air humidity was prevented by new heating systems and it became increasingly difficult for the air humidity to escape due to increasing airtightness. And this development has been progressing step by step ever since and finds its quintessence in insulation applied internally or externally, measured airtightness and automated exhaust air with or without heat recovery. Just the description of the metamorphosis that such a building has undergone makes it clear to everyone, I think, what a burden it is for such a building. A real stress test to which it is subjected here.

I like to compare it to a classic car, a car from the 1970s. I was lucky enough to drive such a car for a while. The crucial thing for me, in comparison with a house, is that a classic car demonstrates very clearly that it is designed differently. The chassis is designed for a different load, the steering linkage and the tires are outdated. None of this is even remotely comparable to today’s loads. A car like this is fun, but the fast lane is better left to the newer vehicles. They are more agile and ultimately safer.

What I’m saying is not that you can’t or shouldn’t bring an old building into the modern age, what I’m saying is that you have to be aware that it remains an old building. And that such a building has structural weaknesses that, even with the best refurbishment, cannot fully achieve a standard that a new building built and designed for this new application can achieve. It retains its charm, but this can also be challenging.

And this is where the expert in me comes into play. Of course, I have written this book not only because of my personal experiences, but because in my daily practice I see buildings reaching their limits, and with them the residents and then their managers and the owners and landlords.

So how should one deal with such a building?

A central heating system does not provide radiant heat but convection heat. The room temperature is maintained at 22 degrees in the middle of the room, at a height of 1 meter. Nothing dries out here, at least not the walls, if they are exposed to an increased supply of moisture. And where does this moisture come from? The windows are now airtight and the water vapor produced in the home can no longer be dissipated. An electric stove provides spot heat and produces water vapor rather than dispersing it. The cooked spaghetti causes steamed-up windows, the shower produces water vapor and because it should not be uncomfortable after showering, the window is only opened when you have already been in and out of the bathroom three times. Not even the water vapor that every person emits during the night can be dissipated. Unless you sleep with the window open and make sure that the walls are properly heated during the day. See above.

Fewer people provide more water vapor, which is not sufficiently dissipated and the moisture is not heated away. The façade coating also keeps the moisture inside the house. However, the façade must breathe. The sd value must decrease towards the outside, otherwise the moisture will accumulate in the masonry over the years!

Chimney flues without use bring cold into the building at certain points! The cold air „falls“ into the shaft from above and creates a considerable thermal bridge on the floor below because there is only half a brick, i.e. around 12 cm of masonry, separating it from the outside air. And anyone can imagine that this leads to a thermal bridge.

The effect is that constructive thermal bridges now appear. Now we have mold

Damp building components are colder and therefore attract moisture. Damp building components absorb salt. This salt in turn attracts moisture! A cycle is set in motion.

This results in a new operating manual.

You can use this ratio of existing to modernization as a blueprint for all the changes you make to buildings or that others have made.

This is where the operation of a building comes into play, because this means the behavior I bring to the building. And that brings us to user behavior. The famous. Because that’s what leads to the defect that I’m asked to inspect. There are the damp spots and the mold in the corners of the room and on cool components.

And now we come to the real reason for writing this book, the defect. Because, of course, all the previous descriptions, however human they may be, have the fact that they lead to the building showing the consequences of our actions. And these show up as a lack. But what exactly is that? What do we mean by that?

What is a defect?

Of course, there are not only defects in Wilhelminian style buildings, but in all buildings in general. But we want to start with these and then gradually work our way through the various building typologies. Each typology has its very own damage patterns and its own requirements for dealing with its building fabric. However, these are clearest and most easily understood in the case of old buildings, which is why we regard them as a blueprint.

So what are these typical building defects, how can I recognize them and how can I rectify them?

I will name systemic defects and types of defects based on examples from my work throughout Germany. And since there are always overlaps, the types of defects mentioned cannot be assigned 1 to 1 to the properties shown. They are for illustrative purposes only.

A small note. I only use the term „botched“ very rarely and I can only advise you not to use it if possible. It is highly toxic and there is always a risk that a layperson will completely misjudge a defect situation.

Types of deficiency

I’ll start with the defects that are perhaps of more interest to the owner.

What we are looking at here are defects typical of the age of the building. You cannot do anything about these defects, but you can make them worse, e.g. by

– omission

– ignorance

– Good intentions – The opposite of good is well-intentioned

– Modernization

– Official requirements – e.g. energy-efficient refurbishment

The boundaries are fluid

Execution defects. These concern the new building. Incidentally, these are only defects once you have accepted them, before that they are not yet defects because the workmanship is only completed once it has been accepted. And there can only be a technical defect once the work has been completed. Before that, the work has not been completed at all, so how can it have a defect? It could still be rectified.

A small note. I rarely use the term „botched“ and I can only advise you not to use it if possible. It is highly toxic and there is always a risk that a layperson will completely misjudge a defect situation.

This is not primarily about execution defects, but about defects in the existing building. Although these can also be based on execution errors, they also have other causes. The ones to be highlighted here are those resulting from the age of the building and the usual procedures at the time of construction. These are the so-called constructive defects that the building has due to its construction method. And then there is the issue of how the property was handled after its completion. What changes have been made, have there been conversions, and if so, what techniques and materials have been used? To do this, it is first necessary to establish the origins of the building.

If you do not have any documents about the original state of the building yourself, you can usually find them in the archives of the building authorities. As the owner, you can inspect these files and if you are not the owner, you will need their power of attorney.

And now set about determining the changes that have been made to the original condition. What has been changed so far? Have conversions or renovations been carried out and what materials have been used? Damage is usually visible, hidden but recognizable.