bedienungsanleitung für ein haus

Einleitung

Eine Bedienungsanleitung für ein Haus? Wozu das denn? Das kann doch jeder! Wohnen ist doch das Normalste von der Welt. Ich weiss doch wie man eine Heizung aufdreht und wie man ein Fenster öffnet. Genau, und das ist die Art die Sie gelernt haben wie man ein Haus bedient. Und ich sage Ihnen, dass das in der Mehrzahl der Fälle dazu führt, dass das Haus Schaden nimmt. Denn diese Bedienungsanleitung die Sie gelernt haben, entsprach damals in den 50er, 60er oder welchen Jahren auch immer, einem gänzlich anderen Gebäudetyp in einer gänzlich anderen Zeit. Diese Art der Bedienung auf heutige Gebäude, aber auch auf damalige Gebäude in der heutigen Zeit anzuwenden, führt zu Bauschäden. So einfach ist das.

Ich selbst bin ja auch so aufgewachsen. mit Einfachverglasung und Eisblumen am Fenster und dem Kondenswasser, dass sich in der Rinne davor gesammelt hat. Und als wir dann die Nachtspeicherheizung bekamen hat sich die Welt geändert! Wir haben die gewaschenen Jeans oben auf der Granitplatte wunderbar trocknen können und der Strom kam aus der Steckdose. Wie, Sie hatten keine Einfachverglasung in der Kindheit? Eisblumen am Fenster kennen Sie nur aus der Werbung? Dann fragen Sie doch mal ihre Großeltern wie das war.

Meine Großmutter hat in ihrer Wohnung die Gastherme in der Küche ausgestellt und sich mit kaltem Wassr gewaschen. Täglich. Im Grunde hat Sie nie geduscht oder gebadet. Sie war dabei eine äußerst reinliche Frau, aber diese Verschwendung der kleinen Dauerflamme in der Gastherme. Nein, das konnte sie nicht mit ansehen. „Das ist doch Verschwendung“! Da hat sie lieber auf diesen Komfort verzichtet. Das ist eine ungewöhnliche Meinung und ein bisschen aus der Zeit gefallen meinen Sie?

Dann versuche ich es nochmal anders. Mit meiner kleinen Familie mit Frau und Kind habe ich später dann in einer Altbauwohnung in Hamburg gewohnt. Meiner Frau war es unbedingt wichtig bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Das sei gesund, und je kühler je besser. Meinen Einwand, dass man in Spanien im Urlaub ja auch bei geöffnetem Fenster schlafen würde, es dort aber vergleichsweise wärmer sei und warum man nicht in Hamburg dann auch in einem geheizten Raum schlafen dürfe erwiderte sie damit, dass das ja etwas ganz anderes sei. Nun denn, unser Schlafzimmer, des nachts also kühl, wurde dann tagsüber nicht beheizt, warum denn auch, es hielt sich dort ja niemand auf und ausserdem sei das Energieverschwendung. Und abends war es dann angenehm frisch, für meine Frau. Als wir dann nach 3 Jahren „plötzlich“ Schimmel in einer Ecke des Schlafzimmers hatten, direkt neben dem Fenster, dort wo auch das Gebäude eine Aussenecke hatte, da war die Sorge groß und ich wurde als Fachmann hinzu gezogen. Ich erläuterte, dass es an dem hier angewandten Lüftungsverhalten und Heizungskonzept läge und dass dieser Schimmel darin seine Ursache hätte. Aber wieso denn nun auf einmal? Das läge daran, dass sich die Feuchtigkeit über die Jahre im Mauerwerk angereichert hätte und nun zu dem Bild führen würde. Meine Frau, alles andere als glücklich über meine Ausführungen musste nach längerem Überlegen doch einsehen dass ich recht hatte und stellte ihr Verhalten um. Will sagen, es wurde nachts gelüftet und tagsüber geheizt. Und siehe da, nachdem man den Schimmerl einmal mit H2O2 entfernt und die Stellen danach gereinigt hatte tauchte der Schimmel nie wieder auf.

Ich weiss nicht was Sie daraus für Schlüsse ziehen. Ich habe daraus den Schluss gezogen, dass jedem von uns eine Bedienungsanleitung innewohnt die er auf das Haus in dem er wohnt anwendet. Und das, ganz egal um was für ein Haus es sich dabei handelt. Egal wie alt, egal mit welcher Ausstattung und egal wie es nach der Himmelsrichtuing ausgerichtet ist und egal ob es sich bei der jeweiligen Wand um eine Innenecke, Aussenecke oder eine gedämmte Wand oder eine ehemals durch ein Gebäude verdeckte Wand handelt. Merken Sie etwas? Genau, die Tücke steckt mal wieder im Detail. Daran, aber nicht nur daran, habe ich den Bedarf für dieses Buch gesehen.

Der Bedarf hierfür hat sich mir zudem, im Zuge meiner Tätigkeit als Gutachter gezeigt, wenn ich nach den Begutachtungen die Fragen der Nutzer beantwortet habe und merkte, dass es oft schlicht am Verständnis für die gebaute Realität mangelt. Die Tips und Ratschläge die ich den Nutzern dabei gegeben habe sind in diesem Buch zusammen gefasst und ich hoffe, dass diese auch Ihnen behilflich sind.

Die Beispiele die ich anführe sind aus meinem gutachterlichen Alltag und damit der Realität entnommen. Aus Gründen des Datenschutzes habe ich die Darstellungen verfremdet, denn es geht dabei ja nicht um ein konkretes Objekt, sondern um die Allgemeingültigkeit der Aussage. Zudem sind jeweils mehrere Projekte in die Beurteilung eingegangen, die Abbildung zeigt daher, bezogen auf die Mängelbilder, einen Idealtypus der jeweiligen Epoche.

Dieses Buch soll Sie in die Situation versetzen, sich ein eigenes Verständnis für die Immobilie aufzubauen in der Sie leben. Denn, je besser Ihr Verständnis für diese Immobilie ist, desto weniger Mängel bilden sich heraus. Und damit sind wir dann auch bei dem Punkt durch dessen Existenz ein Fehler in der Bedienung oder der Herstellung eines Gebäudes sichtbar wird. Das Buch wendet sich damit an die Nutzer eines Gebäudes, seien sie Eigentümer, Verwalter oder Mieter.

Einsteigen in das Thema möchte ich mit den bekannten, sogenannten „Altbauten“. Das sind per Definition alle Gebäude die vor dem 2. Weltkrieg gebaut wurden, also bis zum Jahr 1945. Alles davor gilt als Altbau, Alles danach als Neubau. Nun könnte ich natürlich mit Gebäuden aus dem 17 Jhdt beginnen. Diese sind aber, zumindest in meiner Umgebung relativ selten und ausserdem hat sich über die Jahrhunderte kaum etwas an der Bauweise der Altbauten geändert, worauf ich in einem späteren Kapitel noch eingehen werde. Ich steige daher bei den in unseren Breiten so zahlreich vorhandenen Gebäuden der Jahrhundertwende des vergangenen Jahrhunderts ein. In Hamburg auch als klassizistische Bauten oder Jahrhundertwendebauten bezeichnet.

1900

Nehmen wir an Sie wohnen in einem Haus der Jahrhundertwende des vergangenen Jahrhunderts. Wie schön für Sie. Wissen Sie wie es damals aussah als dieses Haus gebaut wurde? Vor ihrem Haus fuhren Pferdedroschken, die Herren trugen Zylinder und die Damen weite Röcke. Die Straßen waren von Gaslaternen beleuchtet, ebenso wie bei Ihnen im Zimmer. Und hinter ihren einfach verglasten Fenstern wurde es im WInter bitter kalt. Aber das war nicht ganz so schlimm, denn man hatte ja einen Kachelofen im Zimmer. Und immer wenn man das Feuer darin anmachte, in der Regel jeden Morgen, dann wurde es, zumindest um diesen Ofen herum mollig warm. Dass es nicht im ganzen Raum muckelig warm wurde lag daran, dass die Fenster so undicht waren, dass es durch diese hindurch zog „Wie Hechtsuppe“ sagt man dazu in Hamburg. Deshalb hatte man auf den Fensterbänken Wolldecken liegen und alle Ritzen wurden mit Zeitungspapier ausgestopft. Und vor den Fenstern hatte man schwere Vorhänge die die Wärme im Innern des Raumes halten sollten. Der wärmste Ort war zumeist die Küche in der auf offenem Feuer gekocht wurde und die Dämpfe zogen nicht nur durch die Wohnung sondern auch durch die undichte Wohnungstür in das Treppenhaus, wo sich Düfte aller Bewohner miteinander vermengten. Aber in der Küche war es warm und die Luftfeuchtigkeit die möglicherweise beim verdunsten der Suppe entstand hatte nicht den Hauch einer Chance sich in den Wänden anzulagern, weil sie durch die Hitze ausgetrieben wurde. Ach ja, die Luftfeuchtigkeit, im Grunde gab es die garnicht. Denn ausserhalb der Küche konnte sie kaum entstehen, weil die Toilette vielleicht auf dem Hof war, aber auch wenn man über den Luxus einer Toilette in der eigenen Wohnung verfügte, so lag diese zumeist an einem Lichtschacht, war unbeheizt und gewaschen hat man sich dort nicht. Dazu gab es einen Waschzuber der zumeist in der Küche stand oder einer Waschküche, wenn es denn eine gab, und in den man sich stelle und in dem man von der Magd oder der Mutter mit mehr oder weniger warmem Wasser übergossen wurde. In manchen Wohnungen war dieser Zuber dann so groß dass man sich hinein setzen konnte, aber das war eher in den großbürgerlichen Wohnungen der Fall.

Die Bauweise

Um etwas tiefer in diese Materie einzudringen, lassen Sie uns einen detaillierteren Blick auf die Bauweise dieser Gebäude werfen.

Auf diese Art wird seit mehr als 2000 Jahren gebaut. Dem Interessierten fallen dabei die Namen Vitruv und Palladio ein, aber die eigentliche Bautradition ist natürlich aus dem Handwerk, aus der Anwendung heraus entstanden. Hiermit kennt sich nahezu jeder aus und es scheint mitunter als würden viele denken, dass alle Häuser auf diese Art gebaut wären.

Im Wesentlichen besteht diese Bauform aus gemauerten, tragenden Wänden, aus zumeist Backsteinen, also gebranntem Ton. Mitunter auch Lehmziegel oder Natursteinmauerwerk. Bei älteren Bauten bestehen die Wände mitunter noch aus Fachwerkwänden. Die Decken sind Holzbalkendecken mit einem Einschub (Das ist eine schwere Schicht die den Schallschutz gewährleisten soll) und die Dächer sind ebenfalls als Zimmermannsarbeit aus Holz gezimmert. Ob als Sattel- oder Mansarddach, in jedem Fall ein geneigtes Dach. Und bei größeren Gebäudne auch mit einem Flachdach im mittleren Bereich. Und die Räume haben zumeist hohe Decken.

Kragteile, wie Balkone, waren konstruktive Schwachpunkte. Diese konnten damals noch nicht fachgerecht ausgeführt werden. Diese Kragteile sind und bleiben daher Schadenspunkte. Aber, es wurde damals wie heute gerne experimentiert.

Für Fassadenschmuck und Gesimse gilt Selbiges.

Die Gründung des Gebäudes konnte schonmal schief gehen. Es gab noch keine Bodengutachten, man baute eher auf Erfahrung denn auf Erkenntnis.

Eine Vertikalsperre war nicht bekannt (Das ist eine vertikale Abdichtung die zumeist von aussen auf die Kellerwand aufgebracht wird und die gegen Erdfeuchte dient). Man wohnte in diesen Bereichen dann eben nicht sondern hatte dort Lagerräume.

Eine Horizontalsperre, ebenfalls gegen Erdfeuchte, aber eben gegen die aus dem Erdreich aufsteigende Feuchte, gab es in Form einer Bitumenschicht. DIese hatte eine Lebensdauer von ca. 100Jahren. Bevor man es mit einer Bitumenschicht probierte, hatte man in einigen Gegenden ein Felststeinfundament. Das hat hervorragend gegen aufsteigende Feuchte funktioniert.

Diese Bauart bildet ein geschlossenes, funktionierendes System aus Energie und Nutzung. Und dieses funktionierte global und wurde im Kolonialismus exportiert.

Für ein Mehrfamilienhaus in Hamburg reichte oft lediglich eine Zeichnung aus die im Masstab 1:100 alle Informationen hatte um das Gebäude zu erstellen.

Der Schallschutz wurde durch Teppiche gewährleistet die auf die Dielen gelegt wurden und die Decken hatten einen sogénannten EInschub, das ist im Wesentlichen ein teilweises Ausfüllen der Balkenzwischenräume der Holzbalkendecken wodurch diese erheblich schwerer wurden, was einen, je nach Bauart, mehr oder weniger guten Schallschutz erbrachte.

Der Dachboden diente oft als Kohlelager für die oberen Stockwerke und gleichzeitig als Wärmepuffer für die darunter liegende Wohnung.

Im Keller waren die Kohlen für die unteren Wohnungen, zudem waren hier oft Läden und Gewerberäume.

Die Gebäudetechnik war auf dem allerneuesten Stand. Es gab

Kohleöfen in jedem Zimmer!

Und in der Küche einen großen Kohleherd

Die Wohnungen waren beleuchtet! Dafür hatte man Gaslampen die über Gasleitungen versorgt wurden.

Das Zuwasser gelangte über Bleirohre das aus hohen Wassertürme in die Wohnungen geleitet wurde.

Das WC war teilweise auf der halben Treppe. Und das Abwasser wurde seit der Choleraepedemie über Guss- und Tonrohre aus dem Gebäude und in Flüße abgeleitet.

Es gab noch keine Baukräne, daher war die Bauzeit um einiges länger als heute. Und weil die Bauzeit so lang andauerte regnete es über Monate auf die neu aufgestellten Wände, sodass diese bei Fertigstellung durchfeuchtet waren. Denn diese bestanden zumeist aus Backstein und der hat ein hohes Speichervolumen für Wasser und gibt dieses nur sehr langsam ab. Deshalb gab es das Trockenwohnen. Die Baufeuchte wurde abgewohnt. Aus dieser Zeit stammt nach meiner Recherche übrigens die Tapete. Denn um die Feuchtigkeit aus den Wänden zu ziehen wurden diese mit Tageszeitungen beklebt.

Und auf dem Land? Da waren die Alkoven neben der Diele, warum? Weil jede Kuh ca. 1KW liefert. Im Winter gab es einen warmen Ort im Haus, die sogenannte „Warme Stube“.

Aus dem Leben in diesen Immobilien ist ein gelerntes Verhalten entstanden, zB nachts bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Woher kommt das? Rührt das vielleicht daher, dass der Nachttopf unter dem Bett stand und es schlicht und ergreifend sonst nicht auszuhalten gewesen wäre? Denn die Toilette war ja eher nicht in der eigenen Wohnung.

Je mehr ich mich mit dem Thema befasse umso klarer wird mir, dass wir die Nutzung einer Wohnung durch die Nutzung lernen. Learning by doing. Und wenn sich das Objekt ändert, dann ändert sich nicht zwangsläufig das Handeln. Denn da sich dieses Verhalten über Generationen entwickelt hat weiss man nicht mehr woher das jeweilige Verhalten rührt. Die Theorie mit dem Nachttopf mag bezweifelt werden, ich finde sie klingt plausibel. Ich muss aber gestehen, dass ich auf diese Art der Zusammenhänge nicht ganz allein gekommen bin. Und zwar hat mir ein gebildeter Mann, seineszeichens Geschäftsführer eines Hamburger Verlages erklärt, warum sein Haus auch im 1. Obergeschoss Roläden haben muss. Und zwar sei das wegen seiner Frau, diese bräuchte nachts Finsternism kein Lichtspalt dürfte erkennbar sein. Und wieso? Weil dies aus dme 30 jährigen Krieg herrührt. Seine Frau kommt aus dieser Gegend in der der 30 jährige Lrieg am schlimmsten gewütet hat und da damals alle Häuser abgedunkelt werden mussten um di emarodierenden Horden nicht aufmerksam zu machen wuchsn also 1,5 Generationen in abgedunkelten Häusern auf. Und das behält man dann bei. Ich kenne den Wahrheitsgehalt dieser Theorie nicht , aber das menschliches Handeln einen Auslöser braucht, das weiss ich. Und mir erscheint auch dieser durchaus plausibel. Vielleicht kann mir ja einer der Leser:Innen hierzu Genaueres mitteilen.

In jedem Fall ist die Nutzung der Wohnungen gemäß deren Vorgaben, die Bedienungsanleitung nach der ein Gebäude benutzt wird.

Und dann kommt die Modernisierung

und wie ging es dann weiter mit diesen Gebäuden? Jede Modernisierung fand sich hier früher oder später wieder. Sei es die Zentralheizung, zu Anfang noch mit einem Kohleofen im Keller, später dann mit Gas oder Öl. Und da nun warmes Wasser erzeugt werden konnte wurden zunehmend Bäder installiert. Nach dem Krieg, dem 2 Weltkrieg kamen die neuen Fenster die isolierverglast für mehr Wärme sorgten und die, damit die Wärme im Hause blieb zunehmend dichter wurden. Die Luftfeuchtigkeit nahm also erheblich zu, ein Verdunsten der Luftfeuchtigkeit wurde aufgrund neuer Heizsysteme verhindert und ein entweichen der Luftfeuchtigkeit wurde durch einee zunehemnde Luftdichtheit zunehmend erschwert. Und diese Entwicklung geht seitdem Schritt für Schritt voran und findet ihre Quintessenz in einer innen oder aussen aufgebrachten Dämmung, einer gemessenen Luftdichtheit und einer automatisierten Abluft mit oder ohne Wärmerückgewinnung. Allein die Schilderung der Metamorphose die ein solches Gebäude durchgemacht hat führt einem jeden vor Augen, denke ich, was das für eine Belastung für ein solches Gebäude darstellt. Ein regelrechter Stresstest dem es hier ausgesetzt wird.

Ich vergleiche das gern mit einem Oldtimer, einem Auto aus den 1970 er Jahren. Ich hatte eine zeitlang das Glück, mit einem solchen Auto fahren zu dürfen. Das Entscheidende daran, im Vergleich mit einem Haus ist für mich, dass ein Oldtimer sehr gut vor Augen führt, dass er eben anders konzipiert ist. Das Fahrwerk ist auf eine andere Belastung hin ausgelegt, das Lenkgestänge und die Reifen sind veraltet. All das ist einer heutigen Belastung nicht annähernd vergleichbar. So ein Auto bringt Spass, aber die Überholspur überläßt man dann doch besser den neueren Fahrzeugen. Die sind beweglicher und schlussendlich sicherer.

Was ich damit sagen will ist nicht, dass man ein altes Gebäude nicht in die Neuzeit bringen kann oder soll, was ich nur sagen will ist, dass man sich dessen bewusst sein muss, dass es ein altes Gebäude bleibt. Und dass ein solches Gebäude konstruktive Schwachstellen hat die auch bei bester Sanierung nicht vollends einen Standard erreichen können den ein neues Gebäude, dass für diese neue Anwendung gebaut und konzipiert wird leisten kann. Es behält seinen Charme, aber dieser kann auch fordernd sein.

Und hier kommt dann der Gutachter in mir ins Spiel. Ich habe dieses Buch natürlich nicht nur aufgrund meiner persönlichen Erlebnisse geschrieben, sondern weil ich in meiner täglichen Praxis erlebe, dass die Gebäude an ihre Grenzen stossen und mit ihnen die Bewohner und dann deren Verwalter und die Eigentümer und Vermieter.

Wie soll man also mit einem solchen Gebäude umgehen?

Eine Zentralheizung liefert keine Strahlungswärme sondern Konvektionswärme. Die Raumtemperatur wird auf 22 grad in der Mitte des Raumes, in einer Höhe von 1m gewährleistet. Hier trocknet nichts mehr aus, zumindest nicht die Wände, wenn diese einer erhöhten Feuchtigkeitszufuhr ausgesetzt sind. Und woher rührt diese Feuchtigkeit? Die Fenster sind nun luftdicht abgeschlossen und der in der Wohnung produzierte Wasserdampf kann nicht mehr abgeführt werden. Ein E-Herd bringt punktuelle Wärme und produziert eher Wasserdampf, als dass er diesen vertreiben würde. Die gekochten Spaghetti sorgen für beschlagene Scheiben, die Dusche produziert Wasserdampf und weil es nach dem Duschen nicht ungemütlich werden soll, wird das Fenster erst geöffnet wenn man schon dreinmal aus dem Bad in die Wohnung und wieder zurück gegangen ist. Nicht einmal der Wasserdampf den jede Person des nachts absondert kann abgeleitet werden. Es sei denn man schläft bei geöffnetem Fenster und sorgt dafür , dass die Wände tagsüber ordentlich beheizt werden. Siehe oben.

Weniger Personen liefern mehr Wasserdampf, dieser wird nicht ausreichend abgeleitet und die Feuchtigkeit wird nicht weggeheizt. Die Fassadenbeschichtung hält die Feuchtigkeit zusätzlich im Haus. Die Fassade jedoch muss atmen. Der sd Wert muss nach aussen hin abnehmen, sonst reichert sich die Feuchtigkeit im Laufe der Jahre im Mauerwerk an!

Schornsteinzüge ohne Nutzung bringen punktuell Kälte ins Gebäude! Die kalte Luft „fällt“ von oben in den Schacht und sorgt im darunter liegenden Geschoss für eine erhebliche Wärmebrücke weil zu der hier nun vorhandenen Aussenluft nur ein halber Stein, das sind etwa 12 cm Mauerwerk, trennen. Und da kann sich ein jeder vorstellen, dass dies zu einer Wärmebrücke führt..

Der Effekt ist, dass sich nun konstruktive Wärmebrücken zeigen. Jetzt haben wir Schimmel

Feuchte Bauteile sind kälter und ziehen damit Feuchtigkeit an. Durchfeuchtete Bauteile salzen aus. Dieses Salz zieht wiederum Feuchtigkeit an! Ein Kreislauf wird in Gang gesetzt.

Daraus entsteht eine neue Bedienungsanleitung.

Dieses Verhältnis von Bestand zu Modernisierung können Sie als Blaupause nehmen für alle Veränderungen, die Sie an Gebäuden vornehmen. oder die Andere vorgenommen haben.

Hier kommt dann die Bedienung eines Hauses ins Spiel, denn dieses bedeutet ja das Verhalten das ich dem Gebäude entgegen bringe. Und damit sind wir am Nutzerverhallten. Dem Berühmten. Denn das ist es ja was zu dem Mangel führt dessentwegen ich zur Begutachtung gebeten werde. Da sind die feuchten Stellen und der Schimmel in den Raumecken und an kühlen Bauteilen.

Und nun kommen wir zu dem eigentlichen Anlaß dieses Buch zu verfassen, dem Mangel. Denn natürlich haben all die voran gegangenen Beschreibungen ja, so menschlich sie auch sein mögen den Umstand, dass sie dazu führen, dass das Gebäude die Konsequenzen unseres Handelns zeigt. Und diese zeigen sich als Mangel. Aber was ist das genau? Was wollen wir darunter verstehen?

Was ist ein Mangel?

Natürlich gibt es nicht nur Mängel an den Gründerzeitgebäuden sondern grundsätzlich an allen Gebäuden. Aber bei diesen wollen wir beginnen um uns dann ganz allmählich durch die verschiedenen Bautypologien hindurch zu arbeiten. Dabei hat jede Typologie ihre ganz eigenen Schadensbilder und ihre eigene Anforderung des Umgangs mit ihrer Bausubstanz. Bei den Altbauten sind diese aber am deutlichsten und am besten nachhzuvollziehen deshalb gelten uns diese als Blaupause.

Was sind also diese bautypischen Mängel, wie kann ich sie erkennen und wie beheben?

Anhand von Beispielobjekten aus bundesweiter Tätigkeit werde ich hier systemische Mängel und Mängeltypen benennen. Und da es immer wieder Überschneidungen gibt sind die genannten Mangeltypen nicht 1 zu 1 den gezeigten Objekten zuzuordnen. Diese dienen lediglich der Veranschaulichung.

Ein kleiner Hinweis. Den Begriff Pfusch verwende ich nur äußerst selten und ich kann ihnen nur raten, diesen möglichst nicht zu verwenden. Er ist hoch toxisch und es besteht für einen Laien grundsätzlich die Gefahr, eine Mangelsituation gänzlich falsch einzuschätzen.

Mangeltypen

Ich beginne mit den Mängeln die vielleicht eher den Eigentümer interessieren.

Was wir hier betrachten sind baualterstypische Mängel. Gegen diese Mängel können Sie nichts machen, Sie können sie aber verschlimmern, zB durch:

– Unterlassung

– Unkenntnis

– Gute Absichten – Das Gegenteil von Gut ist gut gemeint

– Modernisierung

– Behördliche Forderungen – zB eine energetische Sanierung

Die Grenzen sind dabei fliessend

Ausführungsmängel. Diese betreffen den Neubau. Das sind übrigens erst dann Mängel wenn Sie diese abgenommen haben, vorher sind es noch keine, weil die Handwerksleistung erst durch ihre Abnahme fertig gestellt ist. Und einen handwerklichen Mangel kann es erst geben wenn die Leistung fertig gestellt ist. Vorher ist die Arbeit ja noch garnicht fertig gestellt, wie soll sie da einen Mangel haben? Der könnte ja noch behoben werden.

Hier geht es primär nicht um Ausführungsmängel, sondern um Mängel im Bestand. Diese können zwar auch auf Ausführungsfehlern beruhen, haben aber auch noch andere Ursachen. Heraus zu stellen sind hier die, sich aus dem Baualter und den zu Zeiten der Erstellung üblichen Vorgehensweisen ergeben. Dies sind die sogenannten konstruktiven Mängel die das Gebäude aufgrund seiner Bauweise mit sich bringt. Und dann geht es um den Umgang mit der Immobilie nach dessen Fertigstellung. Was hat es für Veränderungen gegeben, hat es Umbauten gegeben, und wenn ja, mit welchen Techniken und Materialien ist hier gearbeitet worden? Hierzu ist es erforderlich, zunächst den Ursprung des Gebäudes festzustellen.

Sollten Sie selbst keine Unterlagen über den Ursprungszustand des Gebäudes haben, dann finden Sie diese zumeist in den Archiven der Bauämter. Als Eigentümer können Sie Einsicht in diese Akten nehmen und sollten Sie kein Eigentümer sein, dann benötigen Sie dessen Vollmacht.

Und nun setzen Sie sich daran, die am Ursprungszustand vorgenommenen Veränderungen festzustellen. Was ist bisher alles geändert worden? Sind Umbauten erfolgt oder Sanierungen und welche Materialien sind dabei verwendet worden? Schäden sind zumeist doch sichtbar, zwar verdeckt, aber erkennbar.

1920-30er

Die 1920-30 er Jahre werden sachlicher. Es entwickelt sich eine Abkehr von den vom Jugendstil und Klassizismus geprägten Bauten der Jahrhundertwende. Es sind dabei nicht so sehr die Bauweise und die Bautechnik die sich änderten, sondern zunächst eher die Raumzuschnitte, die Reumhöhen und die Anzahl der Räume. Insbesondere die Grundrisse ändern sich also gegenüber der Jahrhundertwende. Die Bauweise blieb jedoch im Wesentlichen identisch.

Es wurde auch noch kein wirkliches Bodengutachten erstellt. Das Bauen erfolgte noch überwiegend nach den handwerklichen Erfahrungen und Traditionen der vorigen Jahrhunderte. Einzige Änderung, die Deckenhöhen sind im Allgemeinen niedriger geworden. Technisch wurde die Elektrifizierung Standard und die Wohnungen erhielten ein innenliegendes WC.

Die Schadensbilder sind daher zu denen der 1900er nahezu identisch.

Von aussen erkennbar sind die 1920er durch weniger Fassadenschmuck und wenn, dann gerne in Betonstein, in den Wohnungen mit reduziertem Stuck. Das heisst eine große Hohlkehle zwischen Decke und Wand und eine Zierleiste geben Hinweise auf diese Entstehungszeit. Insgesamt eher eine Sachlichkeit.

1950er

Dies änderte sich alles grundlegend In den 1950ern. In dieser Zeit, der sogenannten Nachkriegszeit, erfuhr die Bauproduktion eine erste, gravierende Änderung, eine Umwälzung gegenüber der jahrtausendealten Bautradition. Dieser wurde in Deutschland durch die zerstörten Städten Vorschub geleistet, die eine gänzlich neue Stadtplanung nach den Vorgaben der neuen Architektursprache ermöglichte. Die Stadtgrundrisse wurden zum Teil gänzlich neu erstellt, mit einer gewissen Experiementierfreudigkeit und dem hohen Bedarf an Wohnungen geschuldet. Der Betonbau setzte zu seinem Siegeszug an, unterstützt von einer stärkeren Ingenieursmäßigen Ausarbeitung der Bauweise. Allerdings war dies verbunden mit den Kinderkrankheiten der neuen Materialien.

Typische Mängelbilder liegen hier oft in den Betondecken. Da diese eine unterschiedliche Ausdehnung bei Wärme gegenüber Mauerwerk zeigen, kommt es oft zum „Schieben“ dieser Bauteile und dann unweigerlich zu Rissbildung. Auch innerhalb des Bauteils können Spannungsrisse entstehen wenn diese zu großen Temperaturschwankungen ausgesetzt sind, wie dies zum Beispiel am Dachrand der Fall ist.

Die Betondecken machen gänzlich neue Bauteilé erforderlich wie zum Beispiel den schwimmenden Estrich. Dies ist der Untergrund den SIe unter dem Bodenbelag entdecken. Dieser ist ebenfalls aus Zement, so wie die Betondecke, von dieser jedoch durch eine Dämmlage getrennt die den Schallübertrag zwischen den Geschossen und den Nachbarzimmern vermeiden soll.

Was ebenfalls mitunter anzutreffen ist, ist ein einschaliges Mauerwerk. Dies bedeutet, dass es keinerlei Lufschicht innerhalb des Aussenmauerwerks gibt. Dies kann zu Durchfeuchtungen führen.

Balkone wurden grundsätzlich als Kragplatten hergestellt. Dies bedeutet, dass die Geschossdecke ohne jegliche thermische Trennung vom Gebäudeinnern nach aussen geführt wurde, was dazu führt, dass dieses Bauteil auf kurzer Distanz, starken thermischen Gegensätzen im innen und aussen ausgesetzt ist, was zu Kondensbildung im innern führen kann.

Erkennbar sind diese Gebäude zumeist an ihrer schlichten Geometrie, mit einfacher Fassdengestaltung und Satteldach.

Sanierung

Eine energetische Sanierung kann durchaus Sinn machen, da hier, im Originalzustand, keine organischen Baustoffe verbaut sind. Aber Vorsicht, hölzerner Dachstuhl! und Lüftung vorsehen! Balkone sind meist auskragende Deckenplatten. Diese können SIe energetisch einpacken, besser ist es manchmal, diese Balkone sauber von der Fassade zu trennen und neue Balkone vor die Fassade zu stellen!

Bei Ausbau von Dachgeschossen gilt vorsicht Statik. Der Dachboden wurde vielleicht nicht als Kohlenlager genutzt. Dann sind hier möglicherweise geringere Lasten angenommen, die dann evtl. nicht zur Wohnnutzung ausreichen! Vorsicht Dämmung. Dämmung bitte nicht auf die Decke legen. Dämmung und Holz verträgt sich nicht gut!

Vertikal und Horizontalsperre kann fehlen.

Meistens ohne Bodengutachten erstellt. Hinweis, Im Bodengutachten steht ncht nur etwas über die Tragfähigkeit des Bodens, sondern auch über die Trockenhaltung der Kellerräume!

Deckenhöhe wiederum niedriger

Mitunter stehen die Gebäude auf den alten Fundamenten!

Keller oft feucht!

1960er

Die industrialisierung des Bauens nimmt Fahrt auf und es kommt zu weiteren, zum Teil erheblichen Neuerungen in der Baukonstruktion. Der Ingenieurbau hält Einzug in den Geschosswohnungsbau, zum Beispiel durch den Stahlbetonskelettbau. Und auch die Gründung hat sich gegenüber den Vorjahren oftmals verbessert, da diese nun berechenbar geworden ist.

Aber Obacht, hier wurde auch viel experimentiert mit zum Beispiel tragenden Innenwänden die auch ein ungeübter Fachmann gerne als nichttragend einstuft weil diese als zu dünn wahrgenoimmen werden.

Eine weitere dieser Neuerungen ist das Flachdach. Dies ist eine Neuerung im Wohnungsbau die endlich das Versprechen der 20er Jahre und des Bauhauses einlösen soll. Allein, es fehlt noch am nötigen Fachwissen und an der Erfahrung. Sie konnten es einfach noch nicht. Die klimatischen Verhältnisse in Deutschland sind mit einer Frtostperiode ganz andere als im Süden, wo die eindringende Nässe dadurch auch nicht zu den gravierenden Schäden führt wie hierzulande.

Bei diesen Gebäuden liegt der Eingang mitunter im Souterrain. Auch das konnten sie noch nicht. Erdverbundene Bauteile brauchen eine gesonderte Behandlung die erst im Laufe der Zeit gelernt wurde. Erste schadstoffbelastete Baustoffe erscheinen und bei einem Umbau dürfen Sie dann feststellen, wo überall Asbest und all die anderen gesundheitsgefährdenden Stoffe verbaut wurden.

sind zumeist Geometrie

Auch wenn es kaum vermutet wird, aber auch unscheinbare Gebäude können unter Denkmalschutz stehen.

Eine Aufstockung kann dennoch möglich sein. Dies wäre statisch zu prüfen!

Balkone anzubauen ist technisch in den meisten Fällen möglich, wie in den 50ern. Hier ist allerdings ein Fachmann hinzuzuziehen und die genehmigende Behörde zu fragen.

1970er

Die technischen Probleme der vorigen Jahre sind bekannt. Es werden regional unterschiedliche Materialien hinzu genommen mit denen weiter experimentiert wird. So zum Beispüiel mit vertikalen Schieferbekleidungen. Die Geometrie wird leichter und verspielter, was zu weiteren technischen Schwachstellen führt die den vorbeschriebenen jedoch sehr ähnlich sind.

Altbacken, Schiefer als Fassadenverkleidung. Experimentieren ja, aber mit Augenmaß, also ein wenig zurück zu den 50ern Viel Klinker

1980er

Die 1980 machen sich weiter auf den Weg, hin zu einer mediterranen Architektur. Mit Flachdächern und stark strukturierten Gebäudekörpern sowie Vor-und Rücksprüngen und Auskragungen. Insgesamt sehr experimentierfreudig, dies allerdings nicht nur im bautechnischen Sinne sondern auch finanztechnisch, leider. Es entsteht das Bauherrenmodell. Bauträger. Das gab es vorher nicht. Der Erwerber ist der Bauherr ohne Fachkenntnis!

Hier machte sich der Bock zum Gärtner und das Schlimmste aus allen Phasen in einem Baustil!

Optik Mediterran, experimentierfreudig

Flachdach konnten sie immer noch nicht

Terrassen sind im Nachhinein schwierig zu sanieren wegen zB mangelnder Höhen für benötigtes Gefälle und wegen Durchdringungen und Überschneidungen.

Mauerwerk ist statt 36,5 cm 37,5cm. Diese sogenannte Schalenfuge hat nie funktioniert. Das ist kein Schutz vor Feuchtigkeit! Einschaliges Mwk, es dämmt nicht, nimmt dafür Feuchtigkeit auf.

Oft fehlende Dampfsperre im DG

Oft mangelhafte Gründung

Statik mitunter sehr experimentierfreudig!

Schadstoffe sind möglich. zB Asbest

Sanierung ist durch Trocknen der Aussenwand meist möglich. Dies durch Hydrophobierung. Wichtig ist dabei die Sicherstellung, dass keine Feuchtigkeit durch Fugen eindringt und sich hinter der Hydrophobierung anlagert.

Eine energetische Sanierung ist dem Grunde nach erforderlich, insbesondere im Dachaufbau. Zumeist ist dies aber wirtschaftlich nicht darstellbar. EIne thermische Trennung der Balkonplatten ist meist nur durch deren Abbruch erreichbar! Eine Entwässerung der Terrassen muss mit Gefälle erfolgen, hierzu reichen die Anschlusshöhen an aufgehende Bauteil meist nicht aus.

Insgesamt hat dieser Baustil noch keine Bautradition! vielleicht 20 Jahre Erfahrung

2000er

Neue Materialien und eine ungeahnte Vielfalt ist entstanden

Betonwände

Wohnungstrennwand als Leichtbaukonstruktion.

Alu-Glasfassade ist ungewöhnlich im Wohnungsbau. Hier funktioniert die Entwässerung innerhalb der tragenden Teile der Alu Fassade.

Hybridhaus bedeutet Wohn- und Gewerbenutzung in derselben Fläche möglich, daher auch diese für ein Wohnhaus ungewöhnliche Optik.

Achten Sie besonders auf Bauteilfugen. Hier zeigen sich meist die Schadstellen.

Umbau bei einer Betondecke kann die Kosten erhöhen.

Insgesamt haben Sie von 1990 bis heute eine vergleichsweise gute Bausubstanz. Das was Sie hier gezeigt bekommen haben, können Sie im Kleinen erleben. Es reicht vom Energieeffizienzgebäude bis hin zum Passivhaus. Insbesondere die Zweischaligkeit der Aussenmauern führt zu einem vergleichsweise geringen Schadensbild.

EIn Passivhaus mit zB geregelter Be- und Entlüftung und Photovoltaik, Pellet Heizung und Lüftungsanlage hat natürlich eine ganz eigene und neue Bedienungsanleitung.

Jetzt wird deutich, dass eine pauschalierte Betrachtung von Gebäuden nicht sinnvoll ist und jedes Gebäude seine eigene Bedienungsanleitung hat.

Wie sinnvoll es ist, das Prinzip des Passivhauses auf einen Altbau anzuwenden ist, mag jeder selbst entscheiden.

2020

Und ab jetzt wird gedämmt, recycled, nachhaltig gebaut und an die Zukunft gedacht. Die Dächer und die Fassaden werden begrünt und die Bestandsbauten werden auf das nächste mögliche Level gehoben.